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Hier erklären wir Ihnen, was die Grundsteuer ist und wie sie sich berechnet. Außerdem finden Sie hier die Grundsteuer-Hebesätze A und B der Gemeinden in Deutschland. Neben dem Grundsteuer-Hebesatz finden Sie auch einen Grundsteuer-Rechner, mit dem Sie die Grundsteuer gleich online berechnen können.

 

 

Grundsteuer-Hebesatz A und B in Deutschland mit Grundsteuer Rechner

Grundsteuer Rechner mit Hebesatz:

Stadt in einem Bundesland:

Bundesland
Stadt
Einheitswert
altes/neues Bundesland
Alt- oder Neubau
Gebäudetyp
Gemeinde/Stadteinwohner
Grundsteuer-Hebesatz A:
Grundsteuer-Hebesatz B:
Man unterscheidet zwischen Grundsteuer-Hebesatz A (agrarisch - für Grundstücke der Landwirtschaft)
und Grundsteuer-Hebesatz B (baulich - für bebaute oder bebaubare Grundstücke und Gebäude).

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Hier finden Sie die Grundsteuerhebesätze A und B nach Bundesländern und Gemeinden in Deutschland. Außerdem haben Sie die Möglichkeit, die Grundsteuer gleich online mit unserem Grundsteuer-Rechner zu berechnen.

BundeslandAnzahl
Gemeinden
Schleswig-Holstein1116
Hamburg1
Niedersachsen1010
Bremen2
Nordrhein-Westfalen396
Hessen426
Rheinland-Pfalz2306
Baden-Württemberg1101
Bayern2056
Saarland52
Berlin1
Brandenburg419
Mecklenburg-Vorpommern805
Sachsen470
Sachsen-Anhalt220
Thüringen913

 

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Die Grundsteuer im Überblick

Die Grundsteuer gehört im Gegensatz z.B. zur Gewerbesteuer zu den verlässlichen und für den Staat gut planbaren Steuerarten. Dem Nachrichtenmagazin Focus Online (27.11.2011) zufolge gibt es „insgesamt in Deutschland 35 Millionen Grundstücke, 21 Millionen davon sind Wohnimmobilien. Die Grundsteuereinnahmen liegen derzeit bei 322 Euro pro Grundstück, insgesamt 11,3 Milliarden im Jahr 2009. Die Grundsteuer macht etwa 18 Prozent der Einnahmen der Kommunen aus“, die auf der Grundlage des Grundsteuergesetzes (GrStG) alleine bestimmen, ob und in welcher Höhe von dem in ihren jeweiligen Hoheitsgebieten liegenden Grundstücken Grundsteuern erhoben werden.

Zunächst einmal sollte man die Grundsteuer nicht mit der Grunderwerbsteuer verwechseln. Der entscheidende Unterschied zwischen der Grundsteuer und der Grunderwerbsteuer ist, dass die Grundsteuer vom Grundstück laufend zu zahlen ist und die Grunderwerbsteuer nur beim Erwerb des Grundstücks anfällt.

Rechtsgrundlagen für die Grundsteuer sind:

Die Gemeinden erheben von den Grundstückseigentümern die Grundsteuer und legen den Grundsteuerhebesatz fest. Wird das Grundstück vermietet, kann die Grundsteuer als Teil der Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden. Der Grundsteuer unterliegen

  • Betriebe der Land- und Forstwirtschaft (Grundsteuer A) und
  • die übrigen Grundstücke incl. der betrieblich genutzten (Grundsteuer B).

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Was ist Gegenstand der Grundsteuer?

Als sog. Realsteuer knüpft die Grundsteuer an das Vorhandensein einer Sache, d.h. den Grundbesitz im Sinne des Bewertungsgesetzes (BewG) an. Dabei wird unterschieden zwischen der Grundsteuer A für land- und forstwirtschaftlichem Grundbesitz und der Grundsteuer B für sonstige unbebaute und bebaute Grundstücke sowie Erbbaurechte. Für den Grundbesitz der öffentlichen Hand und der Körperschaften für gemeinnützige oder mildtätige Zwecke besteht gem. §§ 3 ff. GrStG Grundsteuerfreiheit. In fast allen alten Bundesländern (Ausnahme Bremen) wird für kirchensteuerpflichtige Eigentümer mit der Grundsteuer A eine sog. Annexsteuer auf der Grundlage des Kirchensteuergesetzes erhoben. Die Entscheidung hierüber liegt bei den jeweiligen Diözesen. In den neuen Bundesländern existiert bislang noch keine solche Kirchengrundsteuer. Die Grundsteuer bezieht sich auf Objekte, nicht auf Personen. Daher erfolgt ihre Erhebung grundsätzlich ohne Rücksicht auf die persönlichen Verhältnisse des jeweiligen Grundbesitzers.

Übersicht zur Grundsteuer

Hinweis Das GrStG regelt die Einzelheiten der Grundsteuerpflicht, der Bemessungsgrundlage, der Festsetzung und Entrichtung sowie den Erlass der Grundsteuer. In den neuen Bundesländern sind außerdem die §§ 29 bis 33 der Grundsteuer-Durchführungsverordnung (GrStDV) vom 1.7.1937 zu beachten. Auslegungs- und Zweifelsfragen zur Grundsteuer werden von den Grundsteuerrichtlinien (GrStRL) behandelt. Das BewG regelt die Einzelheiten für eine Grundstücksbewertung, während die Bewertungsrichtlinien Grundvermögen (BewRGr) einer einheitlichen Anwendung des Bewertungsgesetzes dienen.

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Wie wird die Grundsteuer berechnet?

Die Ermittlung der Grundsteuer erfolgt im Rahmen eines mehrstufigen Verfahrens auf der Grundlage des Grundstückswertes. In der ersten Stufe erlässt das Finanzamt auf der Basis des BewG die Höhe des Einheitswerts mit einem Einheitswertbescheid. Der festgelegte Einheitswert bildet in der zweiten Stufe die Grundlage für die Berechnung des Grundsteuermessbetrages. Anschließend folgt die Multiplizierung von Einheitswert und Grundsteuermesszahl zur Erstellung des Grundsteuermessbescheides. In der dritten Stufe kann die Gemeinde den ihr nun vorliegenden Messbetrag mit ihrem individuell festgelegten Hebesatz multiplizieren, um ihre Grundsteuer zu bestimmen. Zur Verdeutlichung seien die einzelnen Stufen nachfolgend näher erläutert.

Grundlage für die Grundsteuerberechnung ist der Wert des Betriebes bzw. des Grundstücks. Die Grundsteuer zu berechnen ist nicht nur für den Eigentümer bzw. Vermieter wichtig, sondern auch für den Mieter. Denn die Grundsteuer gehört zu den umlagefähigen Betriebskosten, die der Vermieter als Betriebskosten dem Mieter als Umlage weiter berechnet. Die persönlichen Verhältnisse des Grundstückseigentümers finden keine Berücksichtigung. Für die Berechnung sind in den alten Bundesländern jedoch die Wertverhältnisse zum 1.1. 1964 und für die neuen Bundesländer zum 1.1. 1935 maßgebend. Die Grundsteuer wird in einem dreistufigen Verfahren ermittelt:

1. Zunächst stellt das Finanzamt, in dessen Bezirk sich der land- und forstwirtschaftliche Betrieb bzw. das Grundstück befindet, den Einheitswert (Ersatzwirtschaftswert) fest.

  • Bei einem Betrieb der Land- und Forstwirtschaft wird dabei für den Wirtschaftsteil der Ertragswert zugrunde gelegt, der in einem vergleichenden Verfahren zu ermitteln ist. Der Wert des Wohnteils ergibt sich aus einem Vielfachen der ortsüblichen Jahresmiete für das Objekt, das gegebenenfalls durch Zu- und Abschläge zu korrigieren ist.
  • Bei den übrigen Grundstücken werden die unbebauten Grundstücke mit dem Verkehrswert angesetzt. Die Bewertung bebauter Grundstücke erfolgt grundsätzlich im Wege des Ertragswertverfahrens. Dabei wird der Wert des Grundstücks anhand eines Vielfachen der erzielbaren Jahresmiete bestimmt. Ist das Gebäude oder ein Teil selbstgenutzt, legt man die ortsübliche Miete zugrunde. Auch hier können Zu- und Abschläge erforderlich sein. Bewertungsstichtag ist in den neuen Ländern der 1.1.1935 bzw. in den alten Bundesländern der 1.1.1964

2. Das Finanzamt dann stellt den Grundsteuermessbetrag fest. Dieser ergibt sich durch die Anwendung der im Grundsteuergesetz festgelegten Steuermesszahl auf den Einheitswert. Die Steuermesszahlen für die Grundsteuer betragen:

  • bei Grundstücken, die in den alten Ländern (§ 15 GrStG) betragen zwischen 2,6 %o und 3,5 %o,
  • bei Grundstücke, die in den neuen Ländern abhängig von der Art des Grundstücks und der Gemeinde in der es liegt (Gemeinden sind nach Einwohnerzahlen in Gruppen eingeteilt) zwischen 5 %o und 10 %o
  • für Betriebe der Landwirtschaft und Forstwirtschaft sind es 6 %o (§ 14 GrStG)

3. Die zuständige Gemeinde setzt dann als Letztes die Grundsteuer fest. Dabei wird der vom Finanzamt mitgeteilte Grundsteuermessbetrag mit dem Hebesatz, den die Gemeinde vorab in ihrer Satzung festgelegt hat, multipliziert. Bei der Bestimmung der Höhe des Hebesatzes kommt der Gemeinde ein weites Ermessen zu.

Für den Einheitswert, den Grundsteuermessbetrag und die Grundsteuer wird jeweils ein eigenständiger Steuerbescheid erteilt, der gesondert mit einem Rechtsbehelf angefochten werden kann. Ein Einspruch gegen den Grundsteuerbescheid kann jedoch nicht damit begründet werden, dass der Grundsteuermessbescheid oder der Einheitswertbescheid fehlerhaft sei. Beide Bescheide sind Grundlagenbescheide für die Grundsteuerfestsetzung und für die Gemeinde bindend. Wird der Einheitswert- und/oder der Grundsteuermessbescheid geändert, passt die Gemeinde die Grundsteuer von Amts wegen an. Der Einspruch gegen den Grundsteuermessbescheid kann ebenso nicht mit der Fehlerhaftigkeit des Einheitswertes begründet werden.

Die Grundsteuer kann u.a. dann erlassen werden, wenn der normale Ertrag des Betriebes bzw. des Grundstücks wesentlich gemindert ist und der Eigentümer dies nicht zu vertreten hat (§ 33 GrStG Erlass der Grundsteuer gem. § 33 GrStG wegen wesentlicher Ertragsminderung). Der Antrag auf Erlass ist bei der Gemeinde zu stellen.

Hinweis: Die Steuerformulare für die Feststellung des Einheitswerts und des Grundsteuermessbetrags stehen nicht online zur Verfügung, da diese nur auf Anforderung des Finanzamtes einzureichen sind.

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Erste Stufe: Feststellung des Einheitswerts

Das Finanzamt, in dessen Bezirk sich das Grundvermögen befindet, stellt gem. § 18 Abgabenordnung (AO) zunächst den Einheitswert fest. Die Feststellung orientiert sich an der jeweiligen Nutzung (unbebaute oder bebaute Grundstücke) und der geografischen Lage (alte oder neue Bundesländer) des betroffenen Grundvermögens. Die Ermittlung der Einheitswerte wird auf der Basis des BewG vorgenommen. Grundsätzlich werden unbebaute Grundstücke mit dem Einheitswert bewertet, der durch eine Hauptfeststellung allgemein festgestellt wurde. Die noch heute maßgebliche Hauptfeststellung für die alten Bundesländer und Westberlin erfolgte am 01.01.1964; für die neuen Bundesländer und Ostberlin hat sie am 01.01.1935 stattgefunden. Aufgrund dieser Hauptfeststellungen gehen die Finanzämter bei der Grundsteuerberechnung von folgenden Einheitswerten aus:

  • Liegt der Grundbesitz im Bereich der alten Bundesländer und Westberlin, gilt als Bemessungsgrundlage der Einheitswert nach den 1964 geltenden Wertverhältnissen.
  • Liegt der Grundbesitz im Bereich der neuen Bundesländer und Ostberlin, gilt als Bemessungsgrundlage der 1935 geltende Einheitswert.

Grundsätzlich wird die Bewertung von bebauten Grundstücken im Ertragswertverfahren oder im Sachwertverfahren vorgenommen.

Das Ertragswertverfahren ist in den §§ 78 bis 82 BewG geregelt. Es gilt für:

  • Einfamilienhäuser,
  • Zweifamilienhäuser,
  • Mietwohngrundstücke,
  • Geschäftsgrundstücke und
  • gemischt genutzte Grundstücke.

Beim Ertragswertverfahren wird der Wert des Grundstücks anhand eines Vielfachen der erzielbaren Jahresmiete bestimmt. Als Kriterien zur Bestimmung des Vervielfältigers werden u.a. herangezogen:

  • Bauart,
  • Baujahr,
  • bauliche Ausstattung,
  • Förderungsart (freie Finanzierung oder öffentliche Mittel) und
  • Umfang der Wohn- bzw. Nutzfläche.

Der abschließend ermittelte Grundstückswert beinhaltet anschließend den Bodenwert, den Gebäudewert und den Wert der Außenanlagen (d.h. der „aktuelle“ Einheitswert des bebauten Grundstücks).

Das Sachwertverfahren ist gem. § 76 Abs. 2 BewG bei sonstigen bebauten Grundstücken und gem. § 76 Abs. 3 BewG bei den sog. anderen bebauten Grundstücken anzuwenden. Beim Sachwertverfahren ergibt sich der Grundstückswert aus:

  • dem Bodenwert (entspricht dem Wert, der sich aus dem unbebauten Zustand des Grundstücks ergeben würde) und
  • dem Grundstückswert (beinhaltet die Anzahl der Kubikmeter multipliziert mit einem durchschnittlichen Kubikmeterpreis)

Nach der durchgeführten Ermittlung erhält der Eigentümer einen schriftlichen Einheitswertbescheid mit Feststellungen zum Wert, der Art und der Zurechnung des Grundbesitzes zum jeweiligen Eigentümer.

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Zweite Stufe: Ermittlung des Grundsteuermessbetrages

Der Grundsteuermessbetrag ergibt sich aus der Multiplikation des Einheitswerts mit der Steuermesszahl, die jedoch für die verschiedenen Grundvermögen differiert. Die bewertungsrechtliche Feststellung der Grundstücksart innerhalb des Einheitswertbescheids ist für die anzuwendende Steuermesszahl ausschlaggebend.

Anzuwenden ist folgende Berechnungsformel: Einheitswert x Steuermesszahl = Grundsteuermessbetrag

Die zur Berechnung des Steuermessbetrags auf den Einheitswert anzuwendenden Steuermesszahlen betragen gem. nach §§ 14, 15 GrStG in Abhängigkeit von der Einheitswertfeststellung:

  • 6,0 Promille bei land- und forstwirtschaftlichen Betrieben,
  • 3,1 Promille bei Zweifamilienhäusern,
  • 2,6 Promille bei Einfamilienhäusern (für die ersten 38.346,89 Euro des Einheitswerts, für den Rest 3,5 Promille) und
  • 3,5 Promille bei sonstigen Immobilien.

Das Finanzamt erlässt den Grundsteuermessbescheid, der auch der hebeberechtigten Gemeinde mitgeteilt wird und für sie nach § 184 Abs. 3 AO verbindlich ist.

Hinweis: Sowohl der Einheits- als auch der Grundsteuermessbescheid stellt einen selbstständigen Grundlagenbescheid dar, für den eine Rechtbehelfsfrist von einem Monat gilt. Binnen eines Monats kann der betroffene Grundeigentümer bei berechtigten Zweifel an der Rechtmäßigkeit de jeweiligen Bescheides Einspruch einlegen.

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Besonderheit bei Eigentumswohnungen

Bei Eigentumswohnungen gilt grundsätzlich die Anwendung der allgemeinen Steuermesszahl von 3,5 % (§ 15 Abs. 2 Nr. 1 GrStG). Der Bundesfinanzhof hat die Anwendung unterschiedlicher Steuermesszahlen bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen trotz der verschiedenen Höhe des Faktors Vervielfältigung als verfassungsgemäß angesehen (BFH, Beschluss vom 29.06.2011, II B 127/10, BFH/NV 2011, 1726).

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Dritte Stufe: Anwendung des Hebesatzes

Die Gemeinde wendet auf den ermittelten Steuermessbetrag den von der Gemeindevertretung beschlossenen Hebesatz an, um die Grundsteuer festsetzen zu können. Der Hebesatz muss jeweils einheitlich für die in einer Gemeinde liegenden Betriebe der Land- und Forstwirtschaft (Grundsteuer A) sowie die Grundstücke (Grundsteuer B) sein.

Hinweis: Aufgrund der bestehenden Satzungsautonomie kann jede Gemeinden wegen der individuellen Situation die Höhe der Hebesätze selber festsetzen, was bundesweit zu erheblichen Differenzierungen führt. Während z.B. in Berlin ein Hebesatz bei der Grundsteuer B von 810 % gilt, liegt er in Hessen durchschnittlich bei 333 %.

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Beispiele für die Berechnung der Grundsteuer

Herr Müller bewohnt ein Einfamilienhaus in Hamburg, wo für die Grundsteuer B ein Hebesatz von 540 % besteht. Der Einheitswert wurde mit 30.000 Euro festgestellt. Die von Herrn Müller zu zahlende Grundsteuer wird wie folgt ermittelt:

Einheitswert des Einfamilienhauses 30.000,00 Euro
Grundsteuermessbetrag (3,1 % von 40.000 Euro) 124,00 Euro
Hebesatz (Grundsteuer B) 440 %
Jahresgrundsteuer: 124,00 Euro x 440 % 545,60 Euro
Vierteljährliche Rate 136,40 Euro

Frau Meier bewohnt mit ihrer Familie ein Zweifamilienhaus in Düsseldorf, wo für die Grundsteuer B ein Hebesatz von 440 % besteht. Der Einheitswert wurde mit 40.000 Euro festgestellt. Die von Frau Meier zu zahlende Grundsteuer wird wie folgt ermittelt:

Einheitswert des Zweifamilienhauses 40.000,00 Euro
Grundsteuermessbetrag (2,6 % von 30.000 Euro) 78,00 Euro
Hebesatz (Grundsteuer B) 540 %
Jahresgrundsteuer: 78,00 Euro x 540 % 421,20 Euro
Vierteljährliche Rate 105,30 Euro

Landwirt Huber besitzt eine landwirtschaftliche Nutzfläche im bayerischen Dorf Emmering, wo für die Grundsteuer A ein Hebesatz von 300 % besteht. Der Einheitswert wurde mit 20.000 Euro festgestellt. Die von Herrn Huber zu zahlende Grundsteuer wird wie folgt ermittelt:

Einheitswert der landwirtschaftlichen Nutzfläche 20.000,00 Euro
Grundsteuermessbetrag (6 % von 20.000 Euro) 120,00 Euro
Hebesatz (Grundsteuer A) 300 %
Jahresgrundsteuer: 120,00 Euro x 300 % 360,00 Euro
Vierteljährliche Rate 90,00 Euro

(Verwertete Quelle: Statistisches Bundesamt, Hebesätze der Realsteuern, Ausgabe 2012, Gemeinschaftsveröffentlichung)

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Wann und wie wird die Grundsteuer festgesetzt und fällig?

Zunächst ist zu beachten, dass im Zusammenhang mit der Grundsteuer mehrere verschiedene Bescheide ergehen. Wie bereits oben erwähnt, stellt der Einheitswertbescheid einen Grundlagenbescheid gem. § 171 Abs. 10 AO im Rahmen der Grundsteuerermittlung dar. Mit ihm werden Wert, Art und Zurechnung des Grundstücks – die sog. Besteuerungsgrundlagen – für den nachfolgenden Grundsteuermessbescheid gesondert festgestellt. Für den Fall einer Eigentümergemeinschaft (d.h., wenn mehrere Personen Eigentümer des Grundvermögens sind), muss die Feststellung der Eigentümergemeinschaft gegenüber einheitlich nach § 179 Abs. 2 Satz 2 AO vorgenommen werden. Ist der Empfänger des Einheitswertbescheides mit den in ihm getroffenen Feststellungen des Finanzamts nicht einverstanden, steht ihm das Recht der Anfechtung zu. Beim Grundsteuermessbescheid handelt es sich zum einen um den Folgebescheid im Hinblick auf den Einheitswertbescheid, zum anderen aber um einen weiteren Grundlagenbescheid für den Grundsteuerbescheid. Einwendungen des Steuerpflichtigen gegen die Höhe des Grundsteuermessbetrags, vor allem gegen die Steuermesszahl, können nur im Rahmen des Einspruchsverfahren gegen den Grundsteuermessbescheid geltend gemacht werden. Am Ende der Kette verschiedener (Zwischen-)bescheide steht der Grundsteuerbescheid, der das rechtliche Ergebnis der bindenden Feststellungen im Einheitswertbescheid bzw. der Festsetzung des Messbetrags darstellt. Der Grundsteuerbescheid setzt die Höhe der Grundsteuer fest. Bei Einwendungen des Steuerpflichtigen gegen die Höhe des Hebesatzes ist der Grundsteuerbescheid anzufechten.

Hinweis: Ausnahmsweise besteht in einzelnen Bundesländern gegen Grundsteuerbescheide kein Widerspruchsverfahren (z.B. Niedersachsen, Hamburg und Berlin) zur Verfügung. In diesen Fällen ist ein Einspruch beim Finanzamt unter Beachtung einer einmonatigen Frist einzulegen.

Die Grundsteuer wird stets für das Kalenderjahr im Voraus festgesetzt, wobei der Jahresbetrag zu je ¼ am 15.2., 15.5., 15.8. und 15.11. fällig wird. Es ist aber nicht erforderlich, dass die Gemeinde in jedem Kalenderjahr einen besonderen Grundsteuerbescheid erlässt. Kommt es im Laufe des Jahres zu keiner Änderung des Hebesatzes oder wird er von der Gemeinde für länger als ein Jahr festgesetzt, kann eine weitere Festsetzung der Grundsteuer für mehrere Jahre durch einen Grundsteuerbescheid erfolgen. Die Gemeinden können hiervon abweichend außerdem bestimmen, dass Kleinbeträge wie folgt fällig werden:

  • am 15.8. mit ihrem Jahresbetrag, wenn dieser 15 Euro nicht übersteigt oder
  • am 15.2. und 15.8. zu je einer Hälfte ihres Jahresbetrags, wenn dieser 30 Euro nicht übersteigt (§ 28 Abs. 2 GrStG).

Hinweis: Grundsätzlich besteht für die Grundsteuer eine vierjährige Festsetzungsfrist. Die Grundsteuer des Jahres 2009 kann demzufolge bis zum 31. Dezember 2013 festgesetzt werden. Auch die Aussetzung der Grundsteuer ist unter bestimmten Voraussetzungen (u.a. nach § 32 bis § 34 GrStG) möglich. Zahlreiche Gemeinden verbinden mit der Erhebung der Grundsteuer zugleich die Erhebung anderer Kommunalabgaben (Abgaben für Abwasserentsorgung, Müllabfuhr und Straßenreinigung).

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Wer ist Steuerschuldner bei der Grundsteuer?

Das Stichtagsprinzip bei der Grundsteuer

Der maßgebliche Steuerschuldner ist grundsätzlich der im Grundbuch eingetragene Eigentümer des Grundvermögens; es sei denn, die öffentliche Last der Grundsteuern wird gem. § 39 Abs. 2 Nr. 1 AO vom wirtschaftlichen Besitzer übernommen. Bei der Grundsteuer gilt das sog. Stichtagsprinzip, was bedeutet, dass maßgebend für die Grundsteuerfestsetzung die Verhältnisse zu Beginn eines Kalenderjahres sind. Steuerschuldner ist demzufolge, dem zu Jahresbeginn am 1. Januar das betreffende Objekt zuzurechnen ist. Kommt es während eines Jahres zu Veränderungen am Grundvermögen, sind diese wegen des Stichtagsprinzips immer erst dem 1. Januar des Folgejahres zu berücksichtigen. Während die „herkömmliche“ Steuerschuldnerschaft einfach zu bestimmen ist, gibt es auch weniger eindeutige Fälle.

Steuerschuldner der Grundsteuer ist z. B.

  • der Erbbauberechtigte gem. § 10 Abs. 2 GrStG beim Erbbaurecht, Wohnungserbbaurecht oder Teilerbbaurecht sowohl in Bezug auf die wirtschaftlichen Einheiten des Erbbaurechts als auch im Hinblick auf das belastete Grundstücks und
  • der Grundstückseigentümer beim Gebäude auf fremden Grund und Boden für das Grundstück und der wirtschaftliche Eigentümer des Gebäudes für das Gebäude (BFH, Urteil vom 23.10.1959, III 166/59, BStBl. 1960 III, S. 9).

Bei einem Verkauf eines Grundstückes wird der Erwerber bereits vor der im Grundbuch vorzunehmenden Eigentumsumschreibung wirtschaftlicher Eigentümer, sofern ein rechtsverbindlicher Grundstücksübertragungsvertrag vorliegt und zugleich ein Übergang von Nutzungen und Lasten des übertragenen Grundstücks auf den Erwerber erfolgt ist. In der Regel geschieht dies nach vollzogener Kaufpreiszahlung.

Beispiel: Herr Meier verkauft am 1. Februar 2013 sein Grundstück an Herrn Müller. Noch im Lauf der ersten Februarwoche wird der Kaufpreis gezahlt und der Eigentumswechsel zudem im Grundbuch eingetragen. Herr Müller ist ab dem 1. Januar 2014 grundsteuerpflichtig. Die Pflicht zur Erbringung der Grundsteuer für das laufenden Jahr 2013 liegt nach wie vor bei Herrn Meier.

Hinweis: Obwohl eine gesetzliche Grundlage dazu fehlt, kommt es in der Praxis einzelner Kommunen dennoch vor, dass die Grundsteuerverpflichtung aus verwaltungstechnischen Vereinfachungsgründen sofort auf den Erwerber des Grundbesitzes umgeschrieben wird.

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Die Vorgaben des Finanzamtes

Die zuständige Gemeinde unterliegt bei ihrer Festsetzung der Grundsteuern den Vorgaben des Finanzamtes, dass alleine mit dem von ihm erstellten Grundsteuermessbescheid sowohl über die notwendigen Messbeträge für die Grundsteuerberechnung als auch über die Person des Steuerpflichtigen zu entscheiden hat. Beabsichtigt eine Gemeinde mittels Steuerbescheid eine Änderung in der Person des Steuerpflichtigen ist ihr das nur für den Fall möglich, in dem im Vorfeld bereits ein entsprechender Messbescheid durch das Finanzamt erstellt worden ist. Aufgrund der zum Teil langen Verfahrensdauer über Monate hinweg bei der Erstellung der Grundsteuermessbescheide durch das Finanzamt, kann es in der Praxis – etwa wenn infolge einer Grundstücksveräußerung ein neue grundsteuerliche Festsetzung notwendig wird – lange dauern, bis es zu einer Neubescheidung kommt. Daher gibt es häufig Fälle, in denen der Verkäufer eines Grundstücks und nicht der Erwerber einen Grundsteuerbescheid für das veräußerte Objekt erhält. Die Gemeinde ist an den existierenden Messbescheid des Finanzamtes in einem solchen Fall gebunden, weshalb auch ein Widerspruch gegen den Grundsteuerbescheid als unbegründet abgewiesen wird. Es bleibt dem Betroffenen nichts anderes übrig, als sich mit dem Finanzamt in Verbindung zu setzen, um die neue Eigentumssituation aufzuklären. Es ist allerdings zu bedenken, dass das Finanzamt bei Kaufverträgen eine Vorlaufzeit von mehreren Monaten in Anspruch nimmt, so dass eine schnelle Änderung der grundsteuerlichen Festsetzungen nicht zu erwarten ist.

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Privatrechtliche Vereinbarungen über die Grundsteuer

Wie bereits skizziert, läuft es für die in der Übergangszeit zwischen Grundstücksveräußerung und Änderung bzw. Fortschreibung des Messbescheides durch das Finanzamtes darauf hinaus, dass in vielen Fällen der Verkäufer die von der Gemeinde angeforderte Grundsteuer zahlen muss. Ist jedoch eine Fortschreibung vom Finanzamt erfolgt, kommt es automatisch von der Gemeinde zu einer auch rückwirkenden Korrektur der Steuerbescheide zum jeweils maßgebenden Stichtag. Eventuelle Überzahlungen werden umgehend zurückerstattet. Häufig vereinbaren Verkäufer und Erwerber in den Kaufverträgen Klauseln, wonach der Erwerber alle nach Abschluss des Vertrages anfallenden Abgaben – also auch die Grundsteuern – zu tragen hat. Eine solche Vereinbarung gilt alleine im Innenverhältnis der beiden Vertragsparteien und entfaltet keinerlei Rechtswirkungen für die zuständige Gemeinde bei ihrer Festsetzung der Grundsteuern. Die öffentlich-rechtliche Steuerpflicht lässt sich nicht privatrechtlich abändern. Eine rechtlich einklagbare Bindung entsteht jedoch zwischen Verkäufer und Erwerber, so das Letzterer einen auch vor Gericht durchsetzbaren Anspruch auf Erstattung bzw. Zahlung des Grundsteuerbetrages gegen den Verkäufer geltend machen kann.

Hinweis: Vor dem Einklagen des Grundsteuerbetrages aufgrund einer zivilrechtlichen Vereinbarung ist jedoch zu warnen, da es nach der Aufhebung eines Grundsteuerbescheides zu einer Zurückerstattung geleistete Zahlungen an den Verkäufer kommt. Es ist daher möglich, dass der Erwerber für den Verkäufer die Grundsteuer bereits gezahlt hat, der Grundsteuerbescheid dann aufgehoben und die Steuer dem Verkäufer erstattet worden ist, obwohl sie dem Erwerber zugestanden hätte.

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Grundsteuer und Miete

Der Gesetzgeber räumt in § 556 a Abs. 1 BGB dem Grundeigentümer/ Vermieter die Möglichkeit ein, die Grundsteuer auf den Mieter umzulegen. Wird vertraglich kein anderer Aufteilungsschlüssel vereinbart, wird der Mieter anteilig analog zu der von ihm benutzten Wohnfläche bedacht. Das bedeutet allerdings auch, dass im Fall einer Erstattung der Grundsteuer diese dem Mieter auch anteilig wieder zusteht. Bei Immobilien, deren Vermietung zu Gewerbezwecken erfolgt, ist die Umlagefähigkeit der Grundsteuer von den zwischen den Vertragsparteien getroffenen Vereinbarungen abhängig.

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Wann kommt es zu einem Erlass der Grundsteuer?

Der Erlass der Grundsteuer kommt bei mehreren Fallkonstellationen in Betracht. Vorgesehen ist diese Möglichkeit vom Gesetzgeber:

Bei den Billigkeitsgründen steht der Gemeinde ein Ermessensspielraum, ob man die Grundsteuer erlässt oder nicht. Die vom GrStG aufgestellten Voraussetzungen führen zu einem einklagbaren Rechtsanspruch auf Erlass der Grundsteuer. Wird ein Erlass der Grundsteuer ausgesprochen, so geschieht dies jeweils nach Ablauf jenes Kalenderjahres für das die Grundsteuer festgesetzt worden ist.

 

Erlass aus Billigkeitsgründen (163, 227 AO)

Gemäß 163, 227 AO kann eine Stundung der Grundsteuern aus persönlichen, vor allem wirtschaftlichen Härtegründen möglich sein. Ein solcher Fall liegt vor, wenn die Grundsteuererhebung zu einer ernstlichen Gefährdung oder gar Vernichtung der wirtschaftlichen oder persönlichen Existenz des Steuerpflichtigen führen würde. Billigkeitsgründe kommen in der Praxis konkret dann in Betracht, wenn der tägliche Lebensunterhalt des Steuerpflichtigen gefährdet ist. Im Ergebnis verzichtet die Gemeinde als Steuergläubiger in einem solchen Fall auf die Zahlung der Grundsteuern.

Hinweis: Nach Auffassung des Bundesverwaltungsgericht (BVerwG, Urteil vom 21.09.1984, 8 C 62/82, BStBl. 1984 II, S. 870) stellt die bloße fehlende Rentabilität oder Ertragslosigkeit eines Grundstücks für sich alleine keine Rechtfertigung für einen Grundsteuererlass aus Billigkeitsgründen dar.

 

Grundsteuererlass für Kulturgüter und Grünanlagen (§ 32 GrStG)

Ein völliger Erlass der Grundsteuer kommt für jene Teile von Grundbesitz in Betracht, für deren Erhaltung ein besonderes öffentliches Interesse besteht. Das ist der Fall bei Kulturgütern aus den Bereichen der Kunst, Wissenschaft und Geschichte. Ein solches besonderes öffentliches Interesse genießt auch der Naturschutz, etwa Park- und Gartenanlagen von geschichtlichem Wert, die der Öffentlichkeit zugänglich sind.

 

Erlass der Grundsteuer wegen Wesentlicher Ertragsminderung (§ 33 GrStG)

Es wird eine mehrstufige Prüfung durchgeführt. Zum einen ist Voraussetzung für ein Grundsteuererlass das Vorliegen einer Rohertragsminderung um mehr als 50 %, ohne, dass sie vom Grundstückseigentümer zu vertreten ist. Ein solches nicht vertreten müssen liegt vor, wenn sich „der Grundstückseigentümer nachhaltig um eine Vermietung der Räumlichkeiten zu einem marktgerechten Mietzins bemüht hat. Diese Bemühungen sind beispielsweise dann anzunehmen, wenn Makler beauftragt und Inserate in Zeitungen und im Internet geschaltet wurden.“ (Quelle: Erlass der Senatsverwaltung für Finanzen Berlin vom 21.01.2009 – III D - G 1163 a - 1/2009).

Hat der Grundstückseigentümer die Ertragsminderung nicht zu vertreten, wird pauschaliert ein Grundsteuererlass in zwei Billigkeitsstufen gewährt.

  • Bei einer Ertragsminderung von mehr als 50 % erfolgt eine Minderung der Grundsteuer in Höhe von 25 %;
  • bei einer Ertragsminderung von 100 % werden 50 % erlassen.

Hinweis: Als Vergleichsmaßstab für den Rohertrag gilt die geschätzte übliche Jahresrohmiete (Bruttokaltmiete) für Objekte gleicher Art, Ausstattung und Lage nach den Verhältnissen zu Beginn des Erlasszeitraums. Die Ertragsminderung errechnet sich aus dem Unterschiedsbetrag zwischen der geschätzten üblichen und der tatsächlich erzielten Jahresrohmiete.

Beispiel: - Kein Grundsteuererlass - Frau Schneider vermietet ein mit Wohnungen bebautes Grundstück (1.400 m2), wobei zum 01.01.2010 eine Bruttokaltmiete von 8 Euro je m2 vereinbart werden konnte, die laut aktuellem Mietenspiegel der üblichen Miete entspricht. Der normale Rohertrag beträgt

1400 m2 × 8 Euro je m2 × 12 Monate = 134.400 Euro.

Bei dieser Sachlage scheidet ein Grundsteuererlass aus, da der erwirtschaftete Rohertrag dem ortsüblichen Ertrag entspricht. Ein Antrag von Frau Schneider auf Erlass der Grundsteuer wäre erfolglos.


Beispiel: - Grundsteuererlass - Gleiche Ausgangssituation, doch Frau Schneider gelingt trotz nachhaltiger Vermietungsbemühungen nur die Vermietung einer Teilfläche. Dabei erzielt sie lediglich eine jährliche Mieteinnahme von 50.000 Euro. Die Ertragsminderung beträgt also 84.400 Euro. Dies sind rund 63 % des normalen Rohertrages, womit die Wesentlichkeitsgrenze von 50 % überschritten wurde. Daher besteht für Frau Schneider ein Anspruch auf Erlass der Grundsteuer auf der ersten Stufe von 25 %.

 

Das nicht vertreten müssen der Rohertragsminderung

Es gibt verschiedene Grundsteuerfälle, in denen der Grundbesitzer eine Rohertragsminderung nicht zu vertreten hat.

  • Dies ist bei land- und forstwirtschaftlichen Betrieben der Fall, wenn z.B. die Ursache der Rohertragsminderung auf Naturereignisse zurückzuführen ist.
  • Auch der Vermieter einer Immobilie hat einen Wohnungsleerstand und die damit verbundene Ertragsminderung nicht zu vertreten, wenn der Grund dafür städtebauliche Sanierungsmaßnahmen sind oder ein besonderes Ereignis (z.B. Wohnungsbrand) hierfür verantwortlich ist (sog. atypische Ertragsminderung).
  • In Bezug auf Leerstände von Mietwohnungen als Ursache für eine vom Grundbesitzer nicht zu vertretende Rohertragsminderung hat das Bundesverwaltungsgericht (Beschluss vom 24. April 2007, GmS-OGB 1.07) entschieden, dass ein Grundsteuererlass grundsätzlich auch bei dauerhaften Mietausfällen wegen strukturell bedingter Leerstände möglich ist. Voraussetzung ist jedoch auch in diesem Fall immer, dass sich der Grundbesitzer in ortsüblicher Weise um die Vermietung ernsthaft bemüht hat (z.B. durch Beauftragung eines Maklers, Schalten von Inseraten). Nicht erforderlich ist ein unwirtschaftliches Reduzieren der Miete, bis sich ein Mieter findet.

Eigenes Verschulden liegt vor, wenn:

  • das Mietobjekt aufgrund störender Faktoren (z.B. umfangreiche und langwierige Bauarbeiten, unterlassene notwendige Renovierungsmaßnahmen) dem Immobilienmarkt nicht wirklich zur Verfügung steht,
  • der Eigentümer horrende Preise für seine Mietobjekte verlangt, die niemand zu zahlen bereit ist,
  • ein „unsaniertes“ unter Denkmalschutz stehendes Gebäude erworben wird, dessen umfassende Sanierung einen bereits bei der Kaufentscheidung einen absehbaren größeren Zeitaufwand erfordert, infolgedessen auch nicht vermietet werden kann,
  • es sich bei dem Mietobjekt von vornherein um ein Objekt handelt, das ohnehin nur zeitweise vermietet werden soll (z.B. als Ferienwohnung) oder
  • sich der Eigentümer nicht dauerhaft und intensiv um eine Vermietung bemüht und damit auch keine angemessene Verwertung des Mietobjekts anstrebt.

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Frist für die Antragstellung auf Grundsteuererlass

Für einen zulässigen Antrag auf Erlass der Grundsteuer hat der Grundbesitzer die Frist des § 34 Abs. 2 Satz 2 GrStG zu beachten. Danach muss ein Erlassantrag bis zu dem auf den Erlasszeitraum folgenden 31. März gestellt werden. Zur Fristwahrung genügt erst einmal die Einreichung des Antragsschreibens. Die erforderlichen Begründungen für einen Grundsteuererlass sowie die Nachweise für geminderten Roherträge können nachgereicht werden. Kommt es zu einem Fristversäumnis, bleibt nur noch die Möglichkeit, Billigkeitsgründe nach § 227 AO vorzutragen, über die die Behörde „lediglich“ nach pflichtgemäßem Ermessen zu entscheiden hat. Eine Pflicht zum Erlass der Grundsteuer besteht dann nicht.

 

Muster eines Antrages auf Grundsteuererlass

Bernd Koch
Sonnenallee 12
53474 Bad Neuenahr-Ahrweiler

An die Gemeinde
Bad Neuenahr-Ahrweiler
- Steueramt -
53474 Bad Neuenahr-Ahrweiler

Bad Neuenahr-Ahrweiler, den 1. März 2013

Antrag auf Erlass der Grundsteuer

Sehr geehrte Damen und Herren,

hiermit erhebe ich form- und fristgerecht einen Antrag auf Erlass der Grundsteuer gem. §§ 33 und 34 Abs. 2 GrStG gegen den Grundsteuer- und Gebührenbescheid für das Jahr 2012 vom 15. Februar 2013, Kassenzeichen des Grundsteuer- und Gebührenbescheids: 00.18266.8, Grundstück: Hasenstraße 4, 53474 Bad Neuenahr-Ahrweiler.

Begründung:
Auf dem oben näher bezeichneten Grundstück befindet sich ein von mir zu Mietzwecken genutztes Wohngebäude. Der Mietrohertrag dieses Grundstücks ist im Jahr 2012 um 60 % Prozent gesunken. Zu den Einzelheiten verweise ich auf die beigefügte Anlage (Rohertragsberechnung 2012). Aus diesem Grund beantrage ich einen Grundsteuererlass um 25 % .

Mit freundlichen Grüßen

Bernd Koch

Anlage: Rohertragsberechnung 2012

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Haftung

Aus § 11 GrStG ergeben sich die speziellen Regelungen der persönliche Haftung für die Erbringung der Grundsteuer. Zu den haftenden Personen gehört der Erwerber des Grundbesitzes. Diese Haftung für die Grundsteuer besteht neben der des Verkäufers und ehemaligen Eigentümers und bezieht sich auf jene Grundsteuer, die für den Zeitraum seit dem Beginn des letzten vor der Grundstücksübereignung liegenden Kalenderjahrs zu entrichten ist. Neben dem Eigentümer haften auch der Nießbraucher des Grundstücks und Personen mit einem dem Nießbrauch ähnlichen Recht für die Erbringung der Grundsteuer. Außer der persönlichen Haftung kennt das GrStG noch die dingliche Grundsteuerhaftung. Dies begründet sich damit, dass die Grundsteuer als öffentliche Last auf dem Grundstück lastet. Einer Grundbucheintragung gem. § 12 GrStG bedarf es dafür nicht. Aus der öffentlichen Last resultiert ein öffentlich-rechtliches dingliches Recht. Es verpflichtet den Eigentümer des Grundbesitzes zur Duldung von Zwangsvollstreckungsmaßnahmen am Grundstück zur Erbringung der Grundsteuer.

Hinweis: Es besteht keine Grundsteuerhaftung für Erwerbe aus einer Insolvenzmasse und für Erwerbe im Zuge eines Vollstreckungsverfahrens.

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Besonderheit: Die Grundsteuer in den neuen Bundesländern

Im Gegensatz zu den alten Bundesländer (Ausnahme: für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft) gelten gem. §§ 29, 33 GrStDV in den neuen Bundesländern eigene Steuermesszahlen für die Festsetzung des Grundsteuermessbetrags auf der Grundlage der alten Einheitswerte (EW) nach den Wertverhältnissen mit Stichtag 1. Januar 1935:

  • Unbebaute Grundstücke: Steuermesszahl 10 ‰, sofern die Grundstücke selber vom Grundbesitzer genutzt werden oder einer fremden gewerblichen bzw. betrieblichen Nutzung zur Verfügung stehen. Gleiches gilt, wenn das unbebaute Grundstück als Vorratsgelände für gewerbliche oder öffentliche Betriebe dient. In allen anderen Fällen greift die Steuermesszahl 5 ‰.
  • Einfamilienhäuser (Altbauten): Es wird differenziert: So gilt für die ersten angefangenen oder vollen 15.338,76 Euro des EW ein Steuermessbetrag von 10 ‰ in Gemeinden bis 25.000 Einwohnern, 8 ‰ in Gemeinden mit mehr als 25.000, aber unter 1.000.000 Einwohnern sowie 6 ‰ in Gemeinden mit mehr als 1 Millionen Einwohner.
    Für den 15.338,76 Euro übersteigenden Teil des EW gilt für alle Gemeinden unabhängig ihrer Einwohnerzahl ein Steuermessbetrag von 10 ‰.
  • Einfamilienhäuser (Neubauten): Auch hier wird differenziert: So gilt für die ersten angefangenen oder vollen 15.338,76 Euro des EW ein Steuermessbetrag von 8 ‰ in Gemeinden bis 25.000 Einwohnern, 6 ‰ in Gemeinden mit mehr als 25.000, aber unter 1.000.000 Einwohnern sowie 5 ‰ in Gemeinden mit mehr als 1 Millionen Einwohner.
    Für den 15.338,76 Euro übersteigenden Teil des EW gilt ein Steuermessbetrag von 8 ‰ in Gemeinden bis 25.000 Einwohnern, 7 ‰ in Gemeinden mit mehr als 25.000, aber unter 1.000.000 Einwohnern sowie 6 ‰ in Gemeinden mit mehr als 1 Millionen Einwohner.
  • Altbauten (die keine Einfamilienhäuser sind): Anzuwenden ist ein Steuermessbetrag von 10 ‰ für alle Gemeinden unabhängig ihrer Einwohnerzahl.
  • Neubauten (die keine Einfamilienhäuser sind): Anzuwenden ist ein Steuermessbetrag von 8 ‰ in Gemeinden bis 25.000 Einwohnern, 7 ‰ in Gemeinden mit mehr als 25.000, aber unter 1.000.000 Einwohnern sowie 6 ‰ in Gemeinden mit mehr als 1 Millionen Einwohner.

 

Bewertung des Grundvermögens und der Betriebsgrundstücke im Sinne des § 99 Abs. 1 Nr. 1 BewG sowie Festsetzung der Grundsteuermessbeträge im beigetretenen Teil Deutschlands ab 1. Januar 1991

Festsetzung und Erhebung der Grundsteuer obliegen den Gemeinden (§ 46 GrStG). Bei der Festsetzung der Grundsteuer nach Einheitswerten 1935 wendet die Gemeinde den von ihr für das betreffende Kalenderjahr festgesetzten Hebesatz der Grundsteuer B an, indem sie den Steuermessbetrag mit dem in einem Prozentsatz ausgedrückten Hebesatz multipliziert.

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1. Geltungsbereich

Dieser Erlass gilt für die Bewertung der wirtschaftlichen Einheiten des Grundvermögens (Grundstücke) und der Betriebsgrundstücke sowie für die Festsetzung der Grundsteuermessbeträge bei diesen Grundstücken, die in den Ländern Brandenburg, Mecklenburg-Vorpommern, Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen und in dem Teil des Landes Berlin liegen, in dem das Grundgesetz vor dem Wirksamwerden des Beitritts nicht gegolten hat.

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2. Rechtsgrundlagen für die Einheitsbewertung und für die Festsetzung der Grundsteuermessbeträge ab 1.1.1991

2.1 Für die Feststellung der Einheitswerte nach den Wertverhältnissen am 1.1.1935 (Einheitswerte 1935) gilt neben der AO das BewG i.d.F. der Bekanntmachung vom 30.5.1985 (BGBl 1985 I S. 845), zuletzt geändert durch den Einigungsvertrag vom 31.8.1990 i.V.m. Art. 1 Gesetz vom 23.9.1990 (BGBl 1990 II S. 885, 981). Jedoch sind gemäß § 129 BewG statt der §§ 27, 68 bis 94 BewG anzuwenden:
a) §§ 10, 11 Abs. 1 und 2 und Abs. 3 Satz 2, §§ 50 bis 53 BewG-DDR i.d.F. vom 18.9.1970 (Sonderdruck Nr. 674 des Gesetzblattes),
b) § 3 a Abs. 1, §§ 32 bis 46 der Durchführungsverordnung zum Reichsbewertungsgesetz (RBewDV) vom 2.2.1935 (RGBl 1935 I S. 81), zuletzt geändert durch die Verordnung zur Änderung der Durchführungsverordnung zum Vermögensteuergesetz, der Durchführungsverordnung zum Reichsbewertungsgesetz und der Aufbringungsumlage-Verordnung vom 8.12.1944 (RGBl 1944 I S. 338), und
c) die Rechtsverordnungen der Präsidenten der Landesfinanzämter über die Bewertung bebauter Grundstücke vom 17.12.1934 (RMinBl. 1934, 785 ff.), soweit Grundstücke und Betriebsgrundstücke im beigetretenen Teil Deutschlands liegen.

2.2 Für die Festsetzung der Grundsteuermessbeträge gelten neben dem Bewertungsgesetz und der Abgabenordnung erstmals für die Grundsteuer des Kalenderjahrs 1991 die folgenden Rechts- und Verwaltungsvorschriften:
a) GrStG vom 7.8.1973 (BGBl 1973 I S. 965), zuletzt geändert durch den Einigungsvertrag vom 31.8.1990 i.V.m. Art. 1 Gesetz vom 23.9.1990 (BGBl 1990 II S. 885, 986), und
b) Grundsteuer-Richtlinien 1978 (GrStR 1978) i.d.F. der Bekanntmachung vom 9.12.1978 (BStBl 1978 I S. 553).
Vorschriften der bisherigen Deutschen Demokratischen Republik, insbesondere über die Befreiung von der Grundsteuer, gelten, auch wenn sie in außersteuerlichen Gesetzen und Verordnungen enthalten sind, letztmals für die Grundsteuer des Kalenderjahres 1990.

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3. Feststellung von Einheitswerten für das Grundvermögen und für Betriebsgrundstücke ab 1. Januar 1991

Die in Tz. 2.1 bezeichneten Rechtsgrundlagen gelten im beigetretenen Teil Deutschlands für Feststellungszeitpunkte ab dem 1.1.1991 (Anlage 1, Kapitel IV Sachgebiet B, Abschnitt 11, Nr. 14 des Einigungsvertrags, BGBl 1990 II S. 885, 973). Für Feststellungszeitpunkte vor dem 1.1.1991 ist im beigetretenen Teil Deutschlands das Bewertungsrecht der bisherigen Deutschen Demokratischen Republik weiter anzuwenden.


3.1 Unbewertete Grundstücke und Betriebsgrundstücke; Nachfeststellung auf den 1. Januar 1991

3.1.1 Geschäftsgrundstücke, gemischtgenutzte Grundstücke, sonstige bebaute Grundstücke und unbebaute Grundstücke

Für Geschäftsgrundstücke, gemischtgenutzte Grundstücke, sonstige bebaute Grundstücke und unbebaute Grundstücke, die für Feststellungszeitpunkte vor dem 1.1.1991 wegen ihrer Steuerfreiheit nicht bewertet worden sind und ab 1.1.1991 erstmals grundsteuerpflichtig werden (vgl. Tz. 5), sowie für in 1990 entstandene wirtschaftliche Einheiten ist der Einheitswert nach den Wertverhältnissen 1935 auf den 1.1.1991 nachträglich festzustellen - Nachfeststellung - (§ 23 ggf. i.V.m. § 132 Abs. 1 BewG). Gleichzeitig ist der Grundsteuermessbetrag nachträglich zu veranlagen - Nachveranlagung - (§ 18 Abs. 1 GrStG).

3.1.2 Mietwohngrundstücke und Einfamilienhäuser

Ist für Mietwohngrundstücke und Einfamilienhäuser auf Feststellungszeitpunkte vor dem 1.1.1991 kein Einheitswert festgestellt worden oder festzustellen, unterbleibt eine Nachfeststellung des Einheitswerts auf den 1.1.1991, wenn der Einheitswert nur für Zwecke der Grundsteuer erforderlich wäre (§ 132 Abs. 2 Satz 1 BewG).Denn die Grundsteuer wird für diese Grundstücke von der Gemeinde pauschal nach der Wohn- oder Nutzfläche erhoben (vgl. § 42 GrStG).
Wird der Einheitswert zum 1.1.1991 für Zwecke der Vermögen-, Erbschaft- oder Gewerbesteuer oder in Sonderfällen für Zwecke der Grunderwerbsteuer benötigt, so ist er auf diesen Zeitpunkt mit Wirkung für alle einheitswertabhängigen Steuern nachträglich festzustellen. Für die Grundsteuer gilt die Besonderheit, dass bei der Nachfeststellung für Mietwohngrundstücke und Einfamilienhäuser der Einheitswert erst von dem Kalenderjahr an gilt, das der Bekanntgabe des Feststellungsbescheids folgt (§ 132 Abs. 3 BewG). In den Erläuterungen zum Einheitswertbescheid ist auf den abweichenden Veranlagungszeitpunkt für die Grundsteuer hinzuweisen. Der für die Festsetzung des Grundsteuermessbetrags maßgebende Nachveranlagungszeitpunkt wird entsprechend hinausgeschoben.

Beispiel: Für A ist zum 1.1.1991 eine Hauptveranlagung zur Vermögensteuer durchzuführen. A ist Eigentümer eines bisher nicht bewerteten Einfamilienhauses. Für dieses Einfamilienhaus wird im Laufe des Jahres 1991 ein Einheitswert festgestellt und gegenüber dem Grundstückseigentümer bekanntgegeben.

Bei der Vermögensteuer ist der Einheitswert für das Einfamilienhaus bereits ab 1.1.1991 zu berücksichtigen. Für die Grundsteuer gilt der Einheitswertbescheid erst ab dem seiner Bekanntgabe folgenden Kalenderjahr 1992. Auf den 1.1.1992 ist somit eine Nachveranlagung des Grundsteuermessbetrags durchzuführen.

Für Mietwohngrundstücke und Einfamilienhäuser von Wohnungsunternehmen sind trotz der Zurechnung zum Betriebsvermögen - von wenigen Ausnahmen abgesehen - keine Einheitswerte nachträglich festzustellen. Für diese Unternehmen ergäbe sich bei Ansatz der Einheitswerte 1935 - auch unter Berücksichtigung der Wertangleichung gemäß § 133 BewG - ein negativer Einheitswert des Betriebsvermögens, so dass keine Vermögensteuer festzusetzen ist. Bei der Gewerbeertragsteuer wird statt der Kürzung um 1,2 % des Einheitswerts der Betriebsgrundstücke auf Antrag der Teil des Gewerbeertrags von der Steuerpflicht ausgenommen, der auf die Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes entfällt (§ 9 Nr. 1 Satz 2 f. GewStG).Bei der GewerbekapitaIsteuer ergibt sich trotz der Hinzurechnung der Dauerschulden regelmäßig kein positives Gewerbekapital, so dass auch für die Anwendung der Kürzungsvorschrift nach § 12 Abs. 3 Nr. 1 GewStG keine Einheitswerte benötigt werden.

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3.2 Bewertete Grundstücke und Betriebsgrundstücke; Fortschreibung auf den 1. Januar 1991

3.2.1 Sind für Grundstücke und Betriebsgrundstücke auf Zeitpunkte vor dem 1.1.1991 Einheitswerte festgestellt worden oder noch festzustellen, so sind diese Einheitswerte vorbehaltlich ihrer Fortschreibung nach Maßgabe der Tz. 3.2.2 bis 3.2.5 ab 1.1.1991 der Besteuerung zugrunde zu legen. Anstelle von “Reichsmark” oder “Mark der Deutschen Demokratischen Republik” tritt die Währungseinheit “Deutsche Mark” (DM). Die auf den 1.1.1935 oder auf einen späteren Zeitpunkt festgestellten Einheitswerte sind auch dann weiter anzuwenden, wenn die Einheitswerte in der Vergangenheit wegen der Befreiung von allen Steuern zeitweise keine Bedeutung hatten (ruhende Einheitswerte). In diesen Fällen ist lediglich der Grundsteuermessbetrag auf den 1. 1.1991 nachträglich zu veranlagen (§ 18 Abs. 2 GrStG). Dies gilt auch, wenn das Grundstück oder Betriebsgrundstück bisher von der Grundsteuer befreit war und der Einheitswert insbesondere für die Vermögensteuer Bedeutung hatte (z.B. bei aufwendigen Einfamilienhäusern).

3.2.2 Alle tatsächlichen Änderungen, die gegenüber der letzten Feststellung eingetreten sind und nicht nach dem Bewertungsrecht der bisherigen Deutschen Demokratischen Republik durch Fortschreibung noch zu erfassen sind, werden durch Fortschreibung des Einheitswerts auf den 1.1.1991 berücksichtigt, wenn die Voraussetzungen der Tz. 3.2.3 bis 3.2.5 vorliegen. Das gilt auch, wenn die Fortschreibung bisher mangels steuerlicher Bedeutung unterblieben ist.

3.2.3 Haben sich nur die Eigentumsverhältnisse geändert, ist eine Zurechnungsfortschreibung durchzuführen. Das gilt auch für die Wiederverwendung bisher ruhender Einheitswerte (vgl. Tz. 3.2.1). Die Feststellungen aus dem letzten Einheitswertbescheid hinsichtlich des Werts und der Grundstücksart einschließlich der Grundstückshauptgruppe wirken auch gegenüber dem Rechtsnachfolger (§ 182 Abs. 2 AO). Sie sind dem Rechtsnachfolger im Rahmen der Zurechnungsfortschreibung auf den 1.1.1991 lediglich mitzuteilen.
Sind auch Änderungen der tatsächlichen Verhältnisse hinsichtlich der Art und des Werts eingetreten, so werden sie in Bezug auf die Art stets und in Bezug auf den Wert dann berücksichtigt, wenn die Wertabweichungen des § 22 Abs. 1 Nr. 1 BewG gegeben sind (bei Werterhöhung mehr als 1/10 des zuletzt festgestellten Einheitswerts, mindestens aber 5.000 DM, oder mehr als 100.000 DM und bei Wertminderung mehr als 1/10 des zuletzt festgestellten Einheitswerts, mindestens aber 500 DM, oder mehr als 5.000 DM).

Beispiel: B hat im Jahre 1990 ein Grundstück in der bisherigen Deutschen Demokratischen Republik erworben. Gegenüber der bisherigen Einheitswertfeststellung ergibt sich zudem eine Wertminderung, die unter Berücksichtigung der Wertfortschreibungsgrenzen zu einer Herabsetzung des Einheitswerts führen würde.
Da aufgrund des Eigentumserwerbs zum 1.1.1991 eine Zurechnungsfortschreibung durchzuführen ist, sind die bis dahin eingetretenen wertbeeinflussenden Änderungen der tatsächlichen Verhältnisse durch eine mit der Zurechnungsfortschreibung verbundene Wertfortschreibung zu berücksichtigen.

3.2.4 Sind die Eigentumsverhältnisse unverändert, sind aber Änderungen der tatsächlichen Verhältnisse hinsichtlich der Art und zugleich auch des Werts eingetreten, so ist die Artfortschreibung mit einer Wertfortschreibung zu verbinden, wenn die Fortschreibungsgrenzen des § 22 Abs. 1 Nr. 1 BewG erreicht sind.

3.2.5 Sind die tatsächlichen Verhältnisse in Bezug auf die Zurechnung und Art unverändert, liegen aber Änderungen wertbeeinflussender Tatsachen vor, so führen diese auch bei Vorliegen der erforderlichen Wertabweichungen (§ 22 Abs. 1 Nr. 1 BewG) nur dann zu einer Wertfortschreibung, wenn der Einheitswert auf den 1.1. 91 für Zwecke der Vermögen-, Erbschaft-, Gewerbe- oder Grunderwerbsteuer benötigt wird (§ 132 Abs. 4 BewG). Ansonsten erfolgt die Wertfortschreibung erst auf den 1.1.1994 (§ 132 Abs. 4 BewG). Für Betriebsgrundstücke ist regelmäßig wegen der Gewerbesteuer auf den 1.1.1991 eine Wertfortschreibung durchzuführen; wegen der Ausnahme bei Wohnungsunternehmen vgl. jedoch Tz. 3.1.2.

3.2.6 Die Fortschreibung auf den 1.1.1991 gilt nicht nur für die Vermögen- oder Gewerbesteuer, sondern auch für die Grundsteuer des Kalenderjahres 1991. Mit der Fortschreibung ist somit eine Neuveranlagung des Grundsteuermessbetrags auf den 1.1.1991 zu verbinden (§ 17 Abs. 1 GrStG), wenn die Grundsteuer im Kalenderjahr 1990 nach einem festgesetzten Steuermessbetrag erhoben wurde. Ansonsten ist eine Nachveranlagung des Steuermessbetrags auf den 1.1.1991 durchzuführen (§ 18 Abs. 2 GrStG).

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3.3 Einheitswertfeststellungen für Feststellungszeitpunkte ab 1. Januar 1992

3.3.1 Für Geschäftsgrundstücke, gemischtgenutzte Grundstücke, sonstige bebaute Grundstücke und unbebaute Grundstücke ist eine Nachfeststellung des Einheitswerts auf den 1.1.1992 oder auf einen späteren Zeitpunkt nur in den Fällen durchzuführen in denen nach dem 1.1.1991 eine wirtschaftliche Einheit “Grundstück” neu entstanden ist oder eine bereits bestehende wirtschaftliche Einheit “Grundstück” erstmals zur Vermögen-, Erbschaft-, Gewerbe-, Grunderwerb- oder Grundsteuer herangezogen werden soll (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 und 2 BewG). Der neu festgestellte Einheitswert ist bei der Grundsteuer ab dem Nachfeststellungszeitpunkt zu Grunde zu legen (§ 18 Abs. 1 GrStG).

3.3.2 Bei Mietwohngrundstücken und Einfamilienhäusern, für die eine Nachfeststellung auf den 1.1.1991 nach Tz. 3.1.2 unterbleibt, kommt eine Nachfeststellung auf Zeitpunkte ab 1. 1.1992 nur in Betracht, wenn der Einheitswert für die Vermögen-, Erbschaft-, Gewerbe- oder Grunderwerbsteuer benötigt wird (§ 132 Abs. 2 Satz 2 BewG); Tz. 3.1.2 ist insoweit entsprechend anzuwenden. Bei der Grundsteuer gilt der im Rahmen dieser Nachfeststellung ermittelte Einheitswert erst ab dem Kalenderjahr, das der Bekanntgabe des Einheitswertbescheids folgt (§ 132 Abs. 3 BewG).

3.3.3 Ist für das Grundstück oder Betriebsgrundstück ein Einheitswert auf den 1.1.1991 oder auf einen früheren Zeitpunkt festgestellt worden oder noch festzustellen, so gilt für Wertänderungen im tatsächlichen Bereich Tz. 3.2.5 entsprechend. Durch eine Wertfortschreibung auf den 1.1.1994 sind alle bisher nicht erfassten Wertänderungen zu berücksichtigen. Die fortgeschriebenen Einheitswerte gelten ab diesem Zeitpunkt für alle einheitswertabhängigen Steuern, also auch für die Grundsteuer.

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4. Bewertungsverfahren für Feststellungszeitpunkte ab 1. Januar 1991

Die Bewertung von Grundstücken und Betriebsgrundstücken erfolgt bei Fortschreibungen (§ 22 BewG) und Nachfeststellungen (§ 23 BewG) nach dem Bewertungsrecht der bisherigen Deutschen Demokratischen Republik unter Berücksichtigung der weiter angewandten Durchführungsbestimmungen des früheren Reichsrechts (vgl. Tz. 2.1).


4.1 Mietgrundstücke und gemischtgenutzte Grundstücke

Mietwohngrundstücke und gemischtgenutzte Grundstücke sind mit einem Vielfachen der Jahresrohmiete zu bewerten (§ 33 RBewDV).

4.1.1 Unter Jahresrohmiete ist das Gesamtentgelt zu verstehen, das die Mieter für die Benutzung des Grundstücks aufgrund vertraglicher oder gesetzlicher Bestimmungen nach dem Stand vom 1.1.1935, umgerechnet auf ein Jahr, zu entrichten haben. Die Miete nach dem Stand vom 1.1.1935 ist auch für Grundstücksteile maßgebend, die gewerblichen, öffentlichen oder sonstigen Zwecken dienen. Zur Jahresrohmiete rechnen neben der eigentlichen Miete alle Umlagen und sonstigen Leistungen, die der Mieter für die Überlassung der gemieteten Räume zahlt (z.B. umgelegte Grundsteuern, Kosten der Müllabfuhr, Straßenreinigungskosten sowie Kosten der Treppen- und Flurbeleuchtung). Dagegen gehören das Entgelt für die Überlassung von Betriebsvorrichtungen, die Kosten der Heizstoffe für Sammelheizung und Warmwasserversorgung und die eigentlichen Betriebskosten für den Fahrstuhl, die Vergütungen für außergewöhnliche Nebenleistungen des Vermieters, die nicht die Raumnutzung betreffen, aber neben der Raumnutzung aufgrund des Mietvertrags gewährt werden (z.B. Bereitstellung von Wasserkraft, Dampfkraft, Pressluft und Kraftstrom), sowie die Vergütungen für Nebenleistungen, die zwar die Raumnutzung betreffen, aber nur einzelnen Mietern zugute kommen (z.B. Vergütungen für Spiegelglasversicherungen) nicht zur Jahresrohmiete.

4.1.2 An die Stelle der tatsächlichen Jahresrohmiete tritt die übliche Miete, wenn entweder keine Miete zu zahlen ist oder die zu zahlende Miete wegen persönlicher oder wirtschaftlicher Beziehungen oder mit Rücksicht auf ein Arbeits- oder Dienstverhältnis um mehr als 20 % von der üblichen Miete abweicht. Die übliche Miete ist im Vergleich zu den Jahresrohmieten zu schätzen, die für Räume gleicher oder ähnlicher Art und Lage regelmäßig gezahlt werden (§ 34 Abs. 4 Satz 2 RBewDV).

4.1.3 Bei Mietwohngrundstücken und gemischtgenutzten Grundstücken, die nach dem 20.6.1948 bezugsfertig geworden sind (Nachkriegsbauten), ist als Jahresrohmiete für Wohnräume die ab Bezugsfertigkeit preisrechtlich zulässige Miete anzusetzen (§ 130 Abs. 2 Satz 1 BewG).Sie entspricht regelmäßig der vor dem 1.7.1990 tatsächlich gezahlten Miete; ggf. sind insbesondere Entgelte für Heizung und Warmwasser auszuscheiden. Wegen der Jahresrohmiete für Nachkriegsbauten die nach dem 30.6.1990 bezugsfertig geworden sind (vgl. § 130 Abs. 2 Satz 2 BewG).
Aufgrund der Ermächtigung in den §§ 35 bis 37 RBewDV haben die Präsidenten der Landesfinanzämter in den Rechtsverordnungen vom 17.12.1934 (RMinBl. 1934 S. 785 ff.) die für Mietwohngrundstücke und gemischtgenutzte Grundstücke anzuwendenden Vervielfältiger veröffentlicht. Zusätzlich zu den dort genannten Vervielfältigern ist für Nachkriegsbauten ein einheitlicher Vervielfältiger von 9 zugrunde zu legen (§ 130 Abs. 3 BewG).

4.1.4 Der aus der Jahresrohmiete unter Ansatz des Vervielfältigers ermittelte Wert des Grundstücks ist nach § 37 RBewDV zu ermäßigen oder zu erhöhen, wenn bei dem einzelnen Grundstück besondere Umstände tatsächlicher Art vorliegen, die in der Jahresrohmiete oder im Vervielfältiger nicht zum Ausdruck kommen und darüber hinaus wesentlich von den Verhältnissen des Bezirks oder der Grundstücksgruppe abweichen, die bei der Bildung der Vervielfältiger nach § 36 RBewDV zugrunde gelegt worden sind. Die Erhöhung oder Ermäßigung darf nach Saldierung der erhöhenden und mindernden Umstände nicht mehr als 30 % des aus der Jahresrohmiete und dem Vervielfältiger ermittelten Werts des Grundstücks betragen (§ 37 Abs. 3 RBewDV).

4.1.5 Gemäß § 52 Abs. 2 BewG-DDR ist mindestens der Wert als Einheitswert anzusetzen, mit dem der Grund und Boden allein als unbebautes Grundstück nach § 53 BewG-DDR zu bewerten wäre.

4.1.6 Wegen der Bewertung von gemischtgenutzten Grundstücken auf den 1.1.1991, die den Betriebsgrundstücken zuzuordnen sind (vgl. Tz. 4.4.).

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4.2 Einfamilienhäuser, Geschäftsgrundstücke und sonstige bebaute Grundstücke

Einfamilienhäuser und sonstige bebaute Grundstücke werden im Sachwertverfahren bewertet (§ 33 Abs. 2 RBewDV). Das Sachwertverfahren gilt regelmäßig auch für Geschäftsgrundstücke. Zur Bewertung im Sachwertverfahren ergehen vorbehaltlich Tz. 4.4 noch nähere Weisungen. Die Bewertung von Einfamilienhäusern und sonstigen bebauten Grundstücken sowie von Geschäftsgrundstücken, die nicht den Betriebsgrundstücken zuzuordnen sind, ist daher zurückzustellen.

Im Gebiet des Landesfinanzamts Berlin (§ 1 Verordnung über die Bewertung bebauter Grundstücke im Gebiet des Landesfinanzamts Berlin vom 17.12.1934, RMinBl. 1934 S. 785) und im Gebiet des Landesfinanzamts Nordmark (§ 1 Verordnung über die Bewertung bebauter Grundstücke im Gebiet des Landesfinanzamts Nordmark vom 17.12.1934, RMinBl. 1934 S. 808) sind bestimmte Geschäftsgrundstücke im Jahresrohmietenverfahren zu bewerten. In diesen Fällen ist für Nachkriegsbauten ebenfalls der einheitliche Vervielfältiger von 9 zugrunde zu legen.


4.3 Unbebaute Grundstücke

Unbebaute Grundstücke sind mit dem gemeinen Wert nach den Wertverhältnissen am 1.1.1935 unter Berücksichtigung der tatsächlichen Verhältnisse vom Feststellungszeitpunkt (hierzu rechnen z.B. Änderungen, die auf einem Bebauungsplan oder auf Erschließungsmaßnahmen beruhen) zu bewerten (§ 53 BewG-DDR i.V.m. § 44 RBewDV). Der Wert unbebauter Grundstücke umfasst den Wert des Grund und Bodens (Bodenwert) und den Wert der Außenanlagen. Bei der Ermittlung der Bodenwerte ist im allgemeinen von durchschnittlichen Werten auszugehen, die sich für ein Gebiet, eine Straße oder einen Straßenabschnitt ohne Beachtung der Grundstücksgrenzen und ohne Rücksicht auf die besonderen Eigenschaften der einzelnen Grundstücke je Quadratmeter ergeben. Aus den durchschnittlichen Werten sind die Bodenwerte der Grundstücke abzuleiten, indem im Einzelfall die Größe des Grundstücks sowie seine Besonderheiten und seine Abweichungen gegenüber den durchschnittlichen Verhältnissen berücksichtigt werden. Als Besonderheiten und Abweichungen kommen vor allem der Anteil des Vorderlandes und des Hinterlandes, die besondere Lage sowie die Größe, der Zuschnitt, die Oberflächenbeschaffenheit und der Baugrund in Betracht.

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4.4 Vereinfachung bei bestimmten Betriebsgrundstücken

Zur Vereinfachung des Bewertungsverfahrens kann der gemeine Wert von Geschäftsgrundstücken, die den Betriebsgrundstücken zuzuordnen sind, bei der Einheitswertfeststellung auf den 1.1.1991 mit 10 % des Werts geschätzt werden, der in der steuerlichen Eröffnungsbilanz zum 1.7.1990 für dieses Grundstück (bestehend aus Grund und Boden, Gebäude und Außenanlagen) ausgewiesen worden ist. Entsprechend kann bei gemischtgenutzten Grundstücken, die den Betriebsgrundstücken zuzuordnen sind, verfahren werden, wenn die Ermittlung der Bewertungsgrundlagen, insbesondere der Jahresrohmiete, schwierig ist. Was zur wirtschaftlichen Einheit des Betriebsgrundstücks gehört, bestimmt sich nach § 2 BewG i.V.m. § 11 Abs. 1 und 2 und § 50 Abs. 1 BewG-DDR. Um die wirtschaftliche Einheit und den auf sie entfallenden Teil des Bilanzansatzes bestimmen zu können, sind von dem Steuerpflichtigen geeignete Unterlagen (Auszüge aus der steuerlichen Eröffnungsbilanz, aus dem Inventar und ggf. aus dem Anhang zur Eröffnungsbilanz) anzufordern. Die Einheitswertbescheide sind unter dem Vorbehalt der Nachprüfung (§ 164 AO) zu erteilen.
Sollten sich an dem Betriebsgrundstück in der Zeit vom 1.7.1990 bis 31.12.1990 tatsächliche Änderungen ergeben haben, die sich wesentlich auf den Wert des Betriebsgrundstücks auswirken, so ist statt des Eröffnungsbilanzwerts der Wert in der steuerlichen Schlussbilanz zum 31.12.1990 ohne Berücksichtigung der Abschreibungen zugrunde zu legen. Die in der 2. Jahreshälfte 1990 vorgenommenen Abschreibungen sind nicht als wesentliche Änderung der tatsächlichen Verhältnisse anzusehen. Eine wesentliche Änderung liegt vor, wenn der aus -der steuerlichen Schlussbilanz zum 31.12.1990 abgeleitete Wert von dem aus der steuerlichen Eröffnungsbilanz zum 1.7.1990 abgeleiteten Wert nach oben um mehr als 1/10, mindestens aber 5.000 DM, oder um mehr als 100.000 DM, nach unten um mehr als 1/10, mindestens aber 500 DM, oder um mehr als 5.000 DM abweicht.
Sind Geschäftsgrundstücke oder gemischtgenutzte Grundstücke nach dem 30.6.1990 und vor dem 1.1.1991 dem Betriebsvermögen zugeführt worden, so ist für die Schätzung des Einheitswerts stets der Wert in der steuerlichen Schlussbilanz zum 31.12.1990 ohne Berücksichtigung der Abschreibungen zugrunde zu legen, es sei denn, dass die Betriebsgrundstücke innerhalb der viermonatigen Frist für die Aufstellung der Eröffnungsbilanz aus ehemals volkseigenem Vermögen unentgeltlich übertragen und in der Eröffnungsbilanz ausgewiesen worden sind (§ 2 Satz 2 D-Markbilanzgesetz.)

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5. Wiederherstellung der allgemeinen Grundsteuerpflicht ab 1.1.1991; Grundsteuerbefreiungen

5.1 Mit dem Inkrafttreten der in Tz. 2.2 bezeichneten Rechtsgrundlagen wird die allgemeine Grundsteuerpflicht wiederhergestellt. Das bedeutet insbesondere, dass die Rechtsträgerschaft staatlicher Organe und Einrichtungen, volkseigener Betriebe (VEB), volkseigener Güter (VEG), volkseigener Betriebe der Wohnungswirtschaft, von Arbeiterwohnungsgenossenschaften, von landwirtschaftlichen Produktionsgenossenschaften und von ähnlichen Organisationen kein Grund mehr für eine Befreiung von der Grundsteuer ist. Auch Grundbesitz im Eigentum der Gemeinden als Steuergläubiger ist steuerpflichtig (Selbstbesteuerung). Juristische Personen des öffentlichen Rechts (vgl. Abschnitt 7 Abs. 1 bis 3 GrStR 1978), kirchliche Organisationen ohne diesen Status sowie gemeinnützige und mildtätige Körperschaften sind ab dem Kalenderjahr 1991 nur noch insoweit von der Grundsteuer befreit, als sie ihren Grundbesitz unmittelbar für einen der in § 3 GrStG bezeichneten begünstigten Zwecke benutzen. § 4 GrStG enthält weitere Grundsteuerbefreiungen, die unabhängig von der Person des Eigentümers gewährt werden. Sie erlangen bei den schon nach § 3 GrStG begünstigten Rechtsträgern jedoch nur hilfsweise Bedeutung. In welchen Fällen und in welchem Umfang eine Grundsteuerbefreiung beansprucht werden kann, ergibt sich im einzelnen aus den §§ 3 bis 9 GrStG und den Abschnitt 6 bis 33 GrStR 1978.

5.2 Ab. 1.1.1991 steuerpflichtig ist daher insbesondere Grundbesitz,
- auf dem sich Wohnungen im Sinne des § 5 Abs. 2 GrStG befinden, wenn es sich nicht um kirchliche Dienstwohnungen im Sinne des § 3 Abs. 1 Nr. 5 GrStG und des Abschn. 15 Abs. 2 bis 4 GrStR 1978 handelt,
- auf dem ein wirtschaftlicher Geschäftsbetrieb ausgeübt wird, der weder Hoheitsbetrieb noch Zweckbetrieb im Sinne der §§ 65 bis 68 AO ist,
- der land- und forstwirtschaftlich genutzt wird, soweit nicht ein Ausnahmefall des § 6 GrStG vorliegt,
- der als unbebautes Grundstück bewertet ist und noch nicht für einen begünstigten Zweck hergerichtet wird (vgl. § 7 Satz 2 GrStG und Abschnitt 31 Abs. 2 GrStR 1978),
- der einem Dritten zur Benutzung überlassen ist, es sei denn, dass der Dritte zu den nach § 3 Abs. 1 GrStG begünstigten Rechtsträgern (juristische Personen des öffentlichen Rechts, gemeinnützige und kirchliche Körperschaften) gehört und er den Grundbesitz für einen begünstigten Zweck benutzt.
Auch die bisherige Dauerbefreiung für die Einfamilienhäuser bestimmter Bevölkerungskreise entfällt.

5.3 Unabhängig von der Rechtsträgerschaft und vom Eigentum wird für Grundstücke mit neu geschaffenen Wohnungen, die nach dem 31.12.1980 und vor dem 1.1.1992 bezugsfertig geworden sind oder bezugsfertig werden, eine zehnjährige Steuerfreiheit gewährt, deren Voraussetzungen und Umfang sich nach § 43 GrStG bestimmen. Solange danach ein Grundstück, auf dem sich ausschließlich neu geschaffene Wohnungen befinden, in vollem Umfang steuerfrei ist, dass heisst
a) bei Bezugsfertigkeit in den Kalenderjahren 1981 bis 1989: für den Rest des zehnjährigen Befreiungszeitraums, der mit dem 1.1. des auf das Jahr der Bezugsfertigkeit folgenden Kalenderjahres begonnen hat,
b) bei Bezugsfertigkeit in den Kalenderjahren 1990 und 1991: für volle zehn Jahre ab 1.1.1991 oder 1.1.1992, unterbleibt eine Festsetzung des Grundsteuermessbetrags. So ist z.B. der Grundsteuermessbetrag für Grundstücke mit 1981 bezugsfertig gewordenen Wohnungen auf den 1.1.1992, der Steuermessbetrag für 1982 bezugsfertig gewordene Wohnungen auf den 1.1.1993 nachträglich zu veranlagen (§ 18 Abs. 2 GrStG), sofern sich die Grundsteuer nach dem Einheitswert bestimmt (vgl. Tz, 3.1.2) und nicht die Ersatzbemessungsgrundlage gemäß § 42 GrStG maßgebend ist. Bei Teilbefreiung (§ 43 Abs. 2 Nr. 1 GrStG) wird der Grundsteuermessbetrag auf den 1.1.1991 festgesetzt, der Steuermessbetrag unter Zugrundelegung der maßgebenden Steuermesszahl (§ 41 GrStG) jedoch nur vom steuerpflichtigen Teil des Einheitswerts berechnet. Über organisatorische Vorkehrungen zur Überwachung der zehnjährigen Steuerbefreiung ergeht eine besondere Regelung.

5.4 Für die Grundsteuer der Grundstücke (Grundsteuer B) gelten vorbehaltlich der Tz. 5.5 die Einheitswerte 1935 (vgl. Tz. 3 und 4). In diesen Fällen bestimmt sich die Steuermesszahl weiter nach §§ 29 bis 33 GrStDV 1937 (RGBl 1937 I S. 733); vgl. § 41 GrStG. Dementsprechend behalten die festgesetzten Steuermessbeträge ihre Gültigkeit, wenn nicht eine Neuveranlagung des Steuermessbetrags vorzunehmen ist. Eine solche kommt z.B. auf den 1.1.1991 in Betracht, wenn frühere reichsrechtliche Ermäßigungen des sich nach den §§ 29 bis 33 GrStDV 1937 ergebenden Steuermessbetrags für Neuhausbesitz noch weitergelaufen sind oder erstmals ab 1.1.1991 Steuerfreiheit für neu geschaffene Wohnungen nach § 43 GrStG besteht (vgl. Tz. 5.3).
Eine Ausnahme hiervon gilt für Geschäftsgrundstücke, gemischtgenutzte Grundstücke, sonstige bebaute Grundstücke und unbebaute Grundstücke, die den in Kapitalgesellschaften umgewandelten ehemaligen volkseigenen Kombinaten, Betrieben und Einrichtungen (vgl. Verordnung vom 27.6.1990, GBl 1990 I Nr. 41 S. 618) gehören und daher unter die besondere Regelung selbst zu berechnender Vorauszahlungen der Anlage 1, Kapitel IV Sachgebiet B, Abschnitt 11, Nr. 15 des Einigungsvertrags (BGBl 1990 II S. 885, 974) fallen; in diesen Fällen verlieren neben den Grundsteuerbescheiden auch die ihnen zugrundeliegenden Grundsteuermessbescheide ab 1.1.1991 ihre Wirksamkeit. Auf die Notwendigkeit der Neuveranlagung oder Nachveranlagung des Steuermessbetrags, die sich aus der Wiederherstellung der allgemeinen Grundsteuerpflicht unter Berücksichtigung der Befreiungen - insbesondere auch der zehnjährigen Steuerfreiheit für Neubauten (vgl. Tz. 5.3) - ergibt, ist jeweils im Sachzusammenhang mit der Feststellung der Einheitswerte hingewiesen.

5.5 Für Mietwohngrundstücke und Einfamilienhäuser, für die auf Feststellungszeitpunkte vor dem 1.1.1991 ein Einheitswert nicht festgestellt worden oder noch festzustellen ist, gilt die Ersatzbemessungsgrundlage Wohn- oder Nutzfläche (§ 42 GrStG), solange ein wegen anderer Steuern als der Grundsteuer notwendiger Einheitswert für die Grundsteuer nicht maßgebend ist (vgl. Tz. 3.1.2). Wird ein für die Grundsteuer maßgebender Steuermessbetrag (vgl. Tz. 3.1.2) festgesetzt und der Gemeinde mitgeteilt (vgl. Tz. 6), besteht aber für das betreffende Kalenderjahr bereits eine Festsetzung der Grundsteuer nach der Ersatzbemessungsgrundlage, so hat die Gemeinde die bisherige Festsetzung unter Vorbehalt der Nachprüfung auf Grund der Steueranmeldung (§ 44 GrStG i.V.m. §§ 167, 168 AO) oder die Festsetzung durch Grundsteuerbescheid entsprechend dem festgesetzten Steuermessbetrag zu ändern (§ 164 Abs. 2, § 175 Abs. 1 Nr. 1 AO). Entsprechendes gilt wegen § 125 BewG für Wohngrundstücke, die bisher im Einheitswert für land- und forstwirtschaftliches Vermögen erfasst waren und nunmehr Mietwohngrundstücke oder Einfamilienhäuser sind. Festsetzung und Erhebung der Grundsteuer nach der Ersatzbemessungsgrundlage sind eine Selbstverwaltungsaufgabe der Gemeinden, die ohne Mitwirkung der Finanzbehörden zu erfüllen ist. Über organisatorische Vorkehrungen, die die vollständige Erfassung aller grundsteuerpflichtigen Grundstücke durch das Finanzamt oder die Gemeinde gewährleisten, bleiben besondere Weisungen vorbehalten.

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6. Aufgabenteilung zwischen Finanzbehörden und Gemeinden in den neuen Bundesländern

Dem Finanzamt obliegt neben der Feststellung des Einheitswerts die auf dieser Grundlage vorzunehmende Festsetzung der Steuermessbeträge. Bei der Festsetzung des Steuermessbetrags wird auch über die Gewährung einer Grundsteuerbefreiung (vgl. Tz. 5.1 und 5.3) und über die Person des Steuerschuldners entschieden. Der Inhalt der festgesetzten Steuermessbeträge ist der jeweils hebeberechtigten Gemeinde mitzuteilen (§ 184 Abs. 3 AO). Die Gemeinde ist bei der Festsetzung der Grundsteuer an den Steuermessbescheid gebunden (§ 184 Abs. 1 letzter Satz i.V.m. § 182 Abs. 1 AO). Es gelten daher die Vorschriften über Grundlagenbescheide und Folgebescheide (so z.B. § 171 Abs. 10, § 175 Abs. 1 Nr. 1, § 351 Abs. 2, § 361 Abs. 3 AO).

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